Image default
Спорт

Будувати або купувати: чи варто приміряти на себе роль девелопера

Інвестувати у квадратні метри нового житла може спробувати кожен, хто має достатньо коштів на таке «задоволення». Наскільки вигідна ця справа, Mind писав у матеріалі «Квадрати» в скарбничці: чому кількість інвестиційних угод збільшується». Проте, з огляду на постійне зростання кількості забудов, зведення будівель – справа не менш приваблива. Чим же вигідна така справа, яких помилок припускаються девелопери та чи можна їх уникнути, розповіла Mind CEO і співзасновниця компанії з управління комерційною нерухомістю Alterra Group Віктория Ковальчук. 
Багато з тих, хто замислювався про купівлю об’єкта комерційної нерухомості, прораховують можливість побудувати його самостійно й порівнюють, чи буде це дешевше, ніж у професійного девелопера. У теорії та за попередніми підрахунками, вартість дійсно може вийти нижчою, але в реальності в найкращому разі зростає на 30–50% від початкового кошторису. Чому так відбувається?
Тут можна навести простий приклад із ремонтом квартири – коли підсумковий бюджет зазвичай на 20–30% перевищує запланований. При будівництві ці цифри можуть бути набагато більшими.
До нас приходили за допомогою клієнти, які під час будівництва розуміли, що кошторис зріс удвічі, а до запланованих термінів здачі об’єкту було ще далеко. Яких помилок припускаються ті, хто береться за будівництво об’єктів самостійно, і як їх уникнути, розповідає СЕО та співзасновниця Alterra Group Вікторія Ковальчук.
Успішний девелопмент – це історія про створення проєктів, якими можна пишатися. Усе починається з ідеї та ретельної підготовчої роботи.
Більшість не приділяє належної уваги цьому етапу, що в підсумку призводить до подорожчання будівництва та зменшення прибутковості об’єкта.
Попри те що передпроєктна робота – найважливіший етап будь-якого девелопмент-проєкту, новачки не завжди враховують його в кошторисі. Від нього залежить успіх і попит на проєкт, наскільки задоволеними будуть люди, які в ньому працюють, і клієнти, які туди приходять.
Архітектурне рішення може також значно збільшити вартість будівництва, особливо, якщо проєктант фокусується на зовнішньому вигляді, а не на практичних моментах, важливих для реалізації. Досвідчені проєктанти враховують особливості бізнесу, під який роблять проєкт. Також вони добре орієнтуються в матеріалах і підбирають оптимальне співвідношення ціни та якості.
Однак тут є зворотній бік медалі: хороші фахівці беруться за масштабні комплексні проєкти. І потрапити до них із невеликим об’єктом, до 1000 кв. м, досить складно.
Ключовий ресурс у будь-якому бізнесі – люди. Особливо гостро це питання стоїть при запуску нового напряму. Поширена ситуація, у яку потрапляють новачки, – робота з непрофесійними чи недобросовісними підрядниками. Останні фактично «беруть клієнта в заручники». Наприклад, ви вже оплатили вартість матеріалів і послуг, тому замінити підрядника не можете, а той все більше затягує терміни.
Інша ситуація – коли підрядник взявся за роботу, яку не в змозі виконати через відсутність експертизи та професійної технічної команди. Як результат, будь-яка затримка за термінами збільшує собівартість об’єкта і відтягує можливість отримання прибутку.
Важливий момент при виборі підрядника – якісне проведення тендера. Коли архітектурний проєкт і техніко-економічна модель опрацьовані якісно, тендер проводити легко. До того ж, якщо проєкт масштабний, охочих брати в ньому участь більше, з’являється можливість вибирати. Але всього цього немає, якщо у вас слабкий архітектурний проєкт і невеликий об’єкт.
Підбір матеріалів – етап передпроєктної пропозиції, який часто недооцінюють. Хоча він дозволяє точно прорахувати й оптимізувати бюджет, а також зрозуміти, як проєкт виглядатиме ще на етапі підбору зразків.
Поширена помилка – не вибирати матеріали на передпроєктній стадії або взагалі пропускати цей пункт, думаючи, що «по ходу справи розберемося». Але це призводить до підвищення кошторису.
Під час старту девелопмент-проєкту потрібно залучити не просто окрему людину, а команду, яка реалізовуватиме проєкт на всіх його етапах. Серед них:
Класична помилка в українських реаліях – спочатку побудувати, а потім вже думати про паркування, зручний заїзд, облагороджування території та інфраструктурні об’єкти поруч. Створювати потрібно багатофункціональне рішення. Це допоможе зробити об’єкт зручним, ефективно керувати ним і заощадити до 20% від вартості реалізації та експлуатації комплексу.
Недостатньо просто побудувати, об’єктом потрібно керувати – охорона, прибирання, ремонт, підтримка систем комунікації тощо. У професійної керуючої компанії це виходить ефективніше й дешевше, тому що в неї є команда та перевірені підрядники, які розподіляються між кількома локаціями.
Крім того, якщо девелопер і керуюча компанія виступає однією особою, то він відразу думає про обслуговування комплексу. Це зводить до нуля перелік того, що потрібно буде переробити при експлуатації.

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Accept Read More

Privacy & Cookies Policy